1) Şirket Profili ve Tarihçe

Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Artaş Holding liderliğinde faaliyet gösteren; gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşan devasa bir portföyü işleten bir gayrimenkul yatırım ortaklığıdır. Şirket fiili olarak; alışveriş merkezleri, turizm tesisleri, konut ve bağımsız ticari ünitelerin satışı ve kiralanması alanlarında hizmet vermektedir. Şirketin portföyünde; Forum Trabzon, ArenaPark ve ArmoniPark gibi büyük AVM’lerin yanı sıra, Radisson Residences Avrupa TEM, Mövenpick Living Çamlıvadi ve Swissôtel Resort Bodrum Beach gibi prestijli turizm tesisleri ve değerli konut/ticari projeler yer almaktadır. Şirketin genel profili; sıfır finansal borç ile yönetilen güçlü bir bilançoya sahip olması, net dağıtılabilir kârının en az %50’sini temettü olarak dağıtma garantisi vermesi ve çeşitlendirilmiş varlık yapısıyla düzenli operasyonel nakit akışı sağlaması üzerine kuruludur.

Kuruluş ve Büyüme Hikayesi

Şirket, gayrimenkul sektöründe büyüme ve kalıcı değer yaratma hedefiyle 6 Temmuz 2010 tarihinde “Avrupakent Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.” unvanıyla, 4 milyon TL kuruluş sermayesiyle hayata geçmiştir. Kuruluşundan kısa bir süre sonra sermayesini 50 milyon TL’ye çıkaran şirket, Artaş İnşaat’ın ayni sermaye olarak Radisson Residence Avrupa Tem İstanbul projesini şirkete katmasıyla ilk büyük büyüme adımını atmıştır. Şirket, sonraki yıllarda hem kendi arsaları üzerinde kat karşılığı gelir paylaşımı modelleriyle yeni projeler geliştirmiş hem de nakit akışı yüksek AVM ve otelleri satın alarak büyümesini disiplinli bir şekilde sürdürmüştür.

Önemli Dönüm Noktaları (Kilometre Taşları)

Şirketin kuruluşundan bugüne kadar olan süreçteki en önemli eşikler şunlardır:

• 2010: Şirketin kuruluşu gerçekleşti ve Radisson Residence Avrupa Tem İstanbul portföye dâhil edildi.
• 2013 – 2014: ArenaPark AVM (2013) ve ArmoniPark Outlet Center (2014) şirketin varlıkları arasına katılarak, düzenli kira geliri yaratan perakende portföyünün temelleri sağlamlaştırıldı.
• 2020 – 2021: Şirketin sahip olduğu arsalar üzerinde proje geliştirmek amacıyla önemli anlaşmalar yapıldı. 2020’de Demir Life projesi, 2021’de ise Feza Park Villaları projesi için kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandı.
• 2022 – 2023: Forum Trabzon AVM ve Mövenpick Living Çamlıvadi portföye eklendi. Ayrıca Şişli’deki eski Profilo fabrikası arsaları satın alınarak, 2023 yılında burada proje geliştirmek üzere Artaş İnşaat ile müteahhitlik sözleşmesi yapıldı.
• Borsaya Kote Olma (2023): 16 Ekim 2023’te SPK onayıyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı statüsüne dönüşen şirket, 21 Aralık 2023 tarihinde Borsa İstanbul Yıldız Pazar’da “AVPGY” koduyla işlem görmeye başladı.
• Halka Arz Sonrası Güçlü Yatırımlar (2024 – 2025): Şirket halka arzdan elde ettiği gücü hızla yatırıma çevirerek, 2024 yılında 3,9 milyar TL, 2025 yılında ise 2,8 milyar TL (KDV dâhil) değerinde yatırım amaçlı yeni ticari gayrimenkuller satın aldı (Avrupa Konutları Yenimahalle, Tema İstanbul 2 ve Avrupa Konutları Çamlıvadi ticari üniteleri). Ayrıca 2025 yılının ortalarında Feza Park Villaları ve Avrupa Konutları Şişli projelerinin yapı kullanma izin belgeleri (iskan) alındı.

2) İş Modeli ve Faaliyet Alanı

Avrupakent GYO’nun iş modeli, sektörel dalgalanmalara karşı korunaklı, çeşitlendirilmiş bir portföy yönetimi üzerine kuruludur. Şirket temel olarak iki ana kanaldan para kazanmaktadır:

1. Düzenli Kira Gelirleri: Şirket portföyündeki AVM’ler (Forum Trabzon, ArenaPark, ArmoniPark), turizm tesisleri (Radisson, Swissotel, Mövenpick) ve ticari üniteler üzerinden güçlü ve düzenli bir nakit akışı sağlamaktadır.
2. Gayrimenkul Satış Gelirleri: Avrupa Konutları markasıyla geliştirilen veya portföye dahil edilen nitelikli konut ve ofis projelerinin satışı yoluyla toplu nakit girişleri elde edilmektedir.

2025 yılı finansallarına baktığımızda; şirketin toplam 6,84 milyar TL olan hasılatının yaklaşık 4,07 milyar TL’sini konut ve ofis satış gelirleri, 2,54 milyar TL’sini ise kira gelirleri oluşturmuştur. Ayrıca şirket, bir GYO regülasyonu ve kendi esas sözleşmesi gereğince yatırımcılarına her yıl net dağıtılabilir kârının en az %50’sini temettü (kâr payı) olarak dağıtma garantisi vermektedir.

Sektörün Büyüklüğü, Trendler ve Regülasyonlar

Şirket hem perakende (AVM) hem de konut sektörünün dinamiklerinden doğrudan etkilenmektedir:

• AVM ve Perakende: 2025 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde toplam 441 AVM bulunmakta ve bu AVM’ler 13,7 milyon metrekarelik bir kiralanabilir alan (GLA) oluşturmaktadır. Bu alanın yaklaşık %37’si İstanbul’dadır. AVM sektöründe cirolar enflasyonun üzerinde büyümeye devam etmektedir; örneğin 2026’nın ilk çeyreğinde sektör ortalamasında metrekare başına düşen ciro nominal olarak %32 artmıştır.
• Konut: 2025 yılı genelinde konut fiyatlarındaki artış hızı (%30), inşaat maliyetlerindeki artışın (%23) üzerinde seyretmiştir. Ayrıca ipotekli (kredili) konut satışları 2025 yılında bir önceki yıla göre %49,3 artış göstererek sektörde canlılığa işaret etmiştir.

Rakipler, Pazar Payı ve Rekabet Ortamı

Borsa İstanbul’da işlem gören GYO’lar arasında ciddi bir rekabet bulunmaktadır. Kaynaklara göre Avrupakent GYO’nun rakipleri (benzer şirketler) arasında pazar değeri ve ciro açısından Emlak Konut GYO, Torunlar GYO, Ziraat GYO, Peker GYO, DAP Gayrimenkul ve Akiş GYO gibi devler yer almaktadır. Emlak Konut GYO 99,8 milyar TL’lik cirosu ve 82,4 milyar TL’lik piyasa değeriyle sektörün en büyük oyuncularından biriyken; Avrupakent GYO, 6,84 milyar TL cirosu ve 25,5 milyar TL’lik piyasa değeri ile pazarda güçlü ve büyük ölçekli GYO’lar arasında konumlanmaktadır.

3) Ortaklık Yapısı ve Kurumsal Yönetim

Avrupakent GYO’nun (AVPGY) 400.000.000 TL olan çıkarılmış sermayesi içindeki ortaklık yapısı ve büyük hissedarları aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

Ortak Adı / Unvanı	Sermayedeki Payı (TL)	Pay Oranı (%)
Artaş İnşaat San. ve Tic. A.Ş.	197.900.472	%49,48
Süleyman Çetinsaya	96.809.514	%24,20
Diğer	105.290.014	%26,32
Toplam	400.000.000	%100,00

Büyük Hissedarlar

Şirketin en büyük hissedarı, %49,48’lik pay oranı ile Artaş İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.’dir. Bununla birlikte, Artaş İnşaat’ın hisselerinin %95,68’i de doğrudan Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya’ya aittir. Süleyman Çetinsaya’nın şirkette ayrıca %24,20 oranında doğrudan payı bulunmaktadır; bu güçlü sahiplik yapısı onu şirketin nihai ana ortağı yapmaktadır.

Halka Açıklık Oranı

Şirketin resmi halka açıklık oranı %25‘tir. Ancak şirketin paylarının bir kısmı geri alım programı veya likidite sağlayıcılık gibi işlemlerle alındığı için fiili dolaşımda (borsada aktif olarak işlem gören) sayılan payların oranı piyasa verilerine göre %21,7 ile %22,04 seviyelerinde seyretmektedir.

İmtiyazlı Hisseler

Şirketin sermaye yapısında imtiyazlı hisseler bulunmaktadır. Şirket sermayesi A, B ve C grubu paylar olmak üzere üçe ayrılmıştır:

• A Grubu Paylar (İmtiyazlı): 22.570.369 TL nominal değerli nama yazılı paylardır. Yönetim Kurulu üye seçiminde aday gösterme imtiyazına sahiptir ve bu payların tamamı Süleyman Çetinsaya’ya aittir.
• B Grubu Paylar (İmtiyazlı): 1.422.014 TL nominal değerli nama yazılı paylardır. Yine Yönetim Kurulu üye seçiminde aday gösterme imtiyazı sağlar; bu paylar Süleyman Çetinsaya, Serhan Çetinsaya ve Nurcan Çetinsaya’ya aittir.
• C Grubu Paylar: 376.007.617 TL nominal değerli hamiline yazılı paylardır ve bu grupta herhangi bir imtiyaz bulunmamaktadır. Borsada işlem gören paylar bu gruptadır.

4) Yönetim Ekibi ve İnsan Kaynağı

Yönetim Kurulu Üyeleri Şirketin Yönetim Kurulu 7 kişiden oluşmaktadır:

• Süleyman Çetinsaya: Yönetim Kurulu Başkanı
• Gökhan Çetinsaya: Yönetim Kurulu Başkan Vekili (Yardımcısı)
• Muhsin Erkoç: Yönetim Kurulu Üyesi
• Fatih Rüştü Kaplan: Yönetim Kurulu Üyesi
• Ferda Besli: Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
• Dr. Vahdettin Ertaş: Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
• Şebnem Ergün: Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi

Yönetim Kurulu Üyelerinin Özgeçmişleri

• Süleyman Çetinsaya: 1954 Kayseri doğumludur. 1971’de Kayseri Ticaret Lisesi’nden mezun olmuş ve gayrimenkul sektörüne adım atmıştır. 1977 yılında Artaş İnşaat’ı kurmuş, 90’lı yılların başında AVM inşaatlarına, 2006’da ise “Avrupa Konutları” markalı projelere başlamıştır. Halen 21 şirkette yönetim kurulu üyeliği devam eden Çetinsaya, aynı zamanda TBMM Üstün Hizmet Ödülü sahibidir.
• Gökhan Çetinsaya: 1984 İstanbul doğumludur. Bahçeşehir Üniversitesi Görsel İletişim Bölümü mezunudur. 10 yılı aşkın süredir Artaş Grubu’nda “Avrupa Konutları” projelerinin yöneticiliğini yapmaktadır. Grubun yönetim kurulu başkan vekilliğini yürütmekte olup, GYODER ve KONUTDER gibi sektörün önde gelen kuruluşlarında yöneticilik yapmıştır.
• Muhsin Erkoç: 2000 yılında Marmara Üniversitesi Endüstri Mühendisliği’nden mezun olmuş, yüksek lisansını ABD’de Clemson Üniversitesi’nde Endüstri Mühendisliği ve E-ticaret üzerine yapmıştır. 21 yıllık yöneticilik tecrübesine sahip olan Erkoç, Şirket’te 2017-2024 yılları arasında Genel Müdür olarak görev almıştır.
• Fatih Rüştü Kaplan: 2001’de Marmara Üniversitesi Maliye Bölümü’nden mezun olmuş, aynı üniversitede Mali İktisat ve Vergi Hukuku alanlarında çift dal yüksek lisans yapmıştır. Kariyerine 2002’de bankacılık sektöründe başlamış (QNB, Koçbank, Akbank), 2022’de 20 yıllık bankacılık kariyerini sonlandırarak Artaş Grubu’na Finans Grubu Başkanı (CFO) olarak katılmıştır.
• Ferda Besli: Kurumsal finansman ve bankacılık alanında 30 yılı aşkın deneyime sahiptir. 1987’de Akbank’ta işe başlamış ve 2011’de Genel Müdür Yardımcısı olarak emekli olup Besfin’i kurmuştur. SPK Düzey 3 ile Kredi ve Kurumsal Yönetim Derecelendirme lisanslarına sahiptir.
• Şebnem Ergün: 1986 Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunudur. 1988-2008 yılları arasında Sermaye Piyasası Kurulu’nda (SPK) görev yapmış, emekliliğinin ardından avukat ve danışman olarak hizmet vermeye başlamıştır. Yeni Gimat GYO ve Anadolu Hayat Emeklilik gibi kurumlarda bağımsız yönetim kurulu üyeliği tecrübeleri bulunmaktadır.
• Dr. Vahdettin Ertaş: 1987 A.Ü. Siyasal Bilgiler Fakültesi mezunudur. Hacettepe Üniversitesi’nde yüksek lisans (1991) ve doktora (2012), İngiltere Lancaster Üniversitesi’nde MBA (1996) yapmıştır. SPK’da uzun yıllar görev almış, 2012-2017 yılları arasında SPK Başkanlığı görevini yürütmüştür.

Yönetim Kurulu Dışındaki Üst Düzey Yöneticiler

Şirketin yönetim organı dışında yer alan ve icradan sorumlu üst düzey yönetim kadrosu şu isimlerden oluşmaktadır:

• Erdem Güler: Genel Müdür
• Serdar Soyluoğlu: Operasyon Direktörü
• Zeynep Başak: Kiralama Direktörü
• Rabia Çetinkaya: Yatırımcı İlişkileri Yöneticisi
• Ercan Akgül: Mali İşler Müdürü
• Samet Karaalioğlu: Proje Geliştirme ve Uygulama Direktörü

Üst Düzey Yöneticilere Sağlanan Ücret ve Faydalar

Şirketin Yönetim Kurulu başkan ve üyeleriyle, Genel Müdür ve Genel Müdür Yardımcıları gibi üst düzey yöneticilerine (kilit yönetici personele) sağlanan ücret ve benzeri menfaatlerin toplamı;

• 2025 yılının tamamı için: 8.171.584 TL olarak gerçekleşmiştir.
• 2026 yılının ilk çeyreğinde (01.01.2026 – 31.03.2026 dönemi): 2.263.363 TL olarak gerçekleşmiştir.

Not: Şirket, kişisel verilerin gizliliği ilkesi gereği yönetim kurulu üyeleri ve üst düzey yöneticilere yapılan ödemeleri finansal tablolarda ve faaliyet raporunda kişi bazında değil, genel kurallara paralel olarak toplu (kümülatif) bir şekilde açıklamaktadır.

5) Bağlı Ortaklıklar ve İştirakler

Avrupakent GYO’nun güncel finansal raporlarına göre, şirketin doğrudan ve dolaylı iştirakleri (iş ortaklıkları) inşaat sektöründe faaliyet gösteren iki ana adi ortaklıktan oluşmaktadır. Şirketin bunların dışında karşılıklı iştirak ilişkisine sahip olduğu başka bir ortaklığı (bağlı ortaklığı) bulunmamaktadır.

Şirketin iştirakleri ve pay oranları şöyledir:

1. Artaş İnvest Adi Ortaklığı:

• Faaliyet Alanı: İnşaat (Konut, ofis ve rezidans projeleri). En bilinen ve en büyük projesi Maslak Ayazağa’da hayata geçirilen Vadistanbul projesidir.
• Şirketin Pay Oranı: %72.
• Kuruluş Tarihi: 18 Temmuz 2011.

2. Avrupakent Doruk Adi Ortaklığı (Eski adıyla Avrupakent Aksoylar Adi Ortaklığı):

• Faaliyet Alanı: İnşaat (İkamet amaçlı bina inşaatı). Bu ortaklığın yürüttüğü tek proje Avrupa Konutları Çamlıvadi projesidir.
• Şirketin Pay Oranı: %60.
• Kuruluş Tarihi: 18 Ocak 2012.
• Unvan Değişikliği: Ortaklığın ismi daha önce “Avrupakent Aksoylar Adi Ortaklığı” idi. Ancak diğer ortak konumundaki Aksoylar Grubu’na ait firmalar, sahip oldukları %40 oranındaki hissenin tamamını 11 Mart 2026 tarihinde Doruk Ticari Yatırımlar ve İnşaat A.Ş. firmasına devretmiştir. Bu hisse devrinin ardından ortaklığın unvanı “Avrupakent Doruk Adi Ortaklığı” olarak güncellenmiştir.

6) İlişkili Taraf İşlemleri

Avrupakent GYO’nun (AVPGY) ilişkili taraf işlemleri hacim ve sıklık olarak oldukça yoğundur. Şirketin iş modelinin bir sonucu olarak inşaat, proje geliştirme, tesis yönetimi ve otel işletmeciliği gibi operasyonel süreçlerin çok büyük bir kısmı doğrudan ana ortak ve diğer grup şirketleri üzerinden yürütülmektedir.

Şirketin ilişkili taraflarından yaptığı alımlar (inşaat hak edişleri, gayrimenkul alımları, tesis/AVM yönetim giderleri vb.) 2024 yılında 6 milyar TL, 2025 yılında ise 4,33 milyar TL gibi devasa boyutlarda gerçekleşmiştir. 2026 yılının ilk çeyreğinde (3 aylık dönem) ise bu alımlar 232,9 milyon TL olmuştur. İşlemlerin yoğunlaştığı başlıca grup şirketleri şunlardır:

• Artaş İnşaat San. ve Tic. A.Ş.: Şirketin %49,48 payla ana hissedarıdır. Avrupa Konutları Şişli Projesi’nin ana müteahhidi konumundadır ve aynı zamanda şirketin portföyüne kattığı ticari üniteleri (örneğin Avrupa Konutları Çamlıvadi, Tema İstanbul 2) satın aldığı taraftır. Yalnızca 2025 yılında Artaş İnşaat’tan yapılan alımlar 2,51 milyar TL’yi bulmuştur.
• Mallsystem Tesis Yönetim Hizm. A.Ş.: Şirket portföyündeki ArenaPark AVM, Forum Trabzon AVM, ArmoniPark, Tema Çarşı gibi büyük ticari alanların işletme ve yönetim işlerini üstlenmektedir. 2025 yılında bu şirketten 797 milyon TL tutarında alım yapılmıştır.
• Pantur Otelcilik ve Turizm Hizmetleri A.Ş.: Şirket portföyündeki Radisson Residences Avrupa TEM, Swissotel Resort Bodrum Beach ve Mövenpick Living Çamlıvadi otellerinin kiralama ve işletmesini yapmaktadır. 2025 yılında bu şirkete 172,8 milyon TL’lik hizmet satışı (kira/fatura yansıtması) gerçekleştirilmiştir.
• Avrupakent Doruk (Eski adıyla Aksoylar) Adi Ortaklığı: Çamlıvadi konut projesi inşası için kurulan ve Avrupakent GYO’nun %60 paya sahip olduğu, arsa sahipleriyle kurulan iş ortaklığıdır.

Şirket Çıkarına Aykırı İşlem veya Risk Var mı?

Bir yatırımcı gözüyle bakıldığında, milyarlarca liralık alım-satım ve işletme maliyetinin grup şirketleri içinde dönmesi bir “transfer fiyatlandırması” veya “kaynak aktarımı” riski taşıyabileceği hissi uyandırsa da, şirketin resmi denetim ve yönetim kurulu raporlarına göre şirket çıkarına aykırı hiçbir durum tespit edilmemiştir.

Türk Ticaret Kanunu’nun 199. Maddesi kapsamında özel olarak hazırlanan “Bağlı Şirket Raporu’nun” sonuç bölümünde bu konu net bir şekilde aydınlatılmıştır. Rapor sonucunda; şirketin hakim ortağı ve bağlı ortaklıklarıyla 2025 yılı içinde yapmış olduğu tüm işlemlerde uygun bir karşı edimin sağlandığı, şirketi zarara uğratabilecek alınan veya alınmasından kaçınılan herhangi bir önlem bulunmadığı ve bu çerçevede denkleştirmeyi gerektirecek herhangi bir işlem veya zararın olmadığı beyan edilmiştir.

Ayrıca, şeffaflık ilkesi ve SPK (III-48.1) düzenlemeleri gereğince, ilişkili taraflarla yapılan tüm bu alım, satım ve kiralama işlemleri ile bunlara dair değerleme raporları her yıl düzenlenen Olağan Genel Kurul toplantılarında özel bir gündem maddesi ile ortakların (yatırımcıların) bilgisine sunularak onaydan geçmektedir. Dolayısıyla bu işlemler piyasa rayiçlerine ve bağımsız ekspertiz değerlerine dayandırılarak yasal mevzuat sınırları içerisinde yapılmaktadır.

7) Rekabet Avantajı ve SWOT Analizi

Avrupakent GYO’nun (AVPGY) finansal raporları ve faaliyet raporlarına dayanarak şirketin rekabet avantajları, karşı karşıya olduğu temel riskler ve detaylı SWOT analizini aşağıda bulabilirsiniz:

Şirketin Rekabet Avantajları

Şirketi sektördeki diğer rakiplerinden ayıran ve öne çıkaran başlıca rekabet üstünlükleri şunlardır:

• Sıfır Finansal Borç ve Güçlü Mali Yapı: Şirketin en büyük avantajı, yüksek faiz ve zorlu finansman koşullarının olduğu bir dönemde bilançosunda sıfır finansal borç taşımasıdır. Bu durum, şirkete yüksek bir operasyonel hareket alanı ve yatırımlarına özkaynaklarıyla devam etme gücü sağlamaktadır.
• Çeşitlendirilmiş Portföy (Doğal Koruma): Şirket sadece konut veya sadece ticari gayrimenkul alanında değil; AVM’ler, turizm tesisleri (oteller ve rezidanslar) ve konut projelerinden oluşan geniş bir yelpazede çeşitlendirilmiş bir portföye sahiptir. Bu yapı, sektörel daralmalara ve risklere karşı “doğal bir koruma (hedge)” sağlamaktadır.
• Marka Gücü ve Deneyimli Yönetim: Şirket, yarım asırlık tecrübeye sahip Artaş Holding’in bir parçasıdır ve gayrimenkul sektöründe yüksek bilinirliğe sahip “Avrupa Konutları” markasının güvenilirliğini arkasına almıştır. Ayrıca Artaş Holding bünyesindeki deneyimli yönetim kadrosu stratejik kararlarda şirkete ciddi bir avantaj sunmaktadır.
• Yüksek Doluluk Oranları ve Düzenli Nakit Akışı: Şirketin sahip olduğu Forum Trabzon, ArenaPark ve ArmoniPark gibi AVM’ler %99 ile %100 gibi olağanüstü yüksek doluluk oranlarıyla çalışmakta olup, bu durum güçlü ve öngörülebilir bir kira nakit akışı yaratmaktadır.

Şirketin Karşı Karşıya Olduğu Riskler

Yönetim kurulunun “Riskin Erken Saptanması Komitesi” aracılığıyla takip ettiği başlıca riskler şunlardır:

• Makroekonomik ve Sektörel Daralma Riski: Ekonomide yaşanabilecek genel daralma, yüksek enflasyon, kredilere ve finansmana erişimde yaşanan zorluklar, özellikle konut talebini ve projelerdeki satış hızını düşürme riski taşımaktadır.
• Kiracı ve Tahsilat Riski: Ticari gayrimenkullerde (özellikle AVM’lerde) karşılaşılan en temel risk, doluluk oranlarının düşmesi ve ekonomik koşullar nedeniyle kiracıların kira yükümlülüklerini yerine getirememesi sonucu oluşabilecek tahsilat kayıplarıdır.
• Döviz Kuru ve Faiz Riski: Şirket, borç ve sermaye piyasalarındaki fiyat ile faiz oranlarındaki dalgalanmaların yanı sıra döviz kurlarındaki hareketlilikten (örneğin döviz cinsi alınan hizmetler veya varlıklar üzerinden) kaynaklanan risklere maruz kalabilmektedir.

Aşağıdaki tabloda şirketin içsel faktörleri (Güçlü ve Zayıf Yönler) ile dışsal faktörleri (Fırsatlar ve Tehditler) detaylı bir şekilde özetlenmiştir:

GÜÇLÜ YÖNLER (Strengths)	ZAYIF YÖNLER (Weaknesses)
• Finansal Borçsuzluk: Yüksek faiz ortamında sıfır finansal borçla (kredisiz) faaliyet göstermesi ve güçlü özkaynak yapısı. • Marka ve Kurumsal Güç: Artaş Holding’in yarım asırlık deneyimi ve “Avrupa Konutları” markasının tüketici nezdindeki yüksek güvenilirliği. • Zengin Portföy: Turizm (Radisson, Swissotel, Mövenpick), perakende (Forum Trabzon, ArenaPark vb.) ve konut/ofis alanlarına yayılan sektörel çeşitlilik. • Düzenli Gelir Akışı: %100’e yakın doluluk oranına sahip AVM’lerden ve otellerden elde edilen yüksek ve düzenli nakit (kira) girişi.	• İlişkili Taraflara Bağımlılık: Şirketin inşaat, yönetim ve kiralama gibi devasa operasyonel süreçlerinin tamamına yakınının (milyarlarca TL hacminde) doğrudan ana ortak Artaş İnşaat ve diğer grup şirketleri üzerinden dönmesi. • Konsantrasyon: Şirketin nakit akışının önemli bir kısmının belirli coğrafyalardaki (özellikle İstanbul’daki) AVM ve projeler üzerine yoğunlaşmış olması.
FIRSATLAR (Opportunities)	TEHDİTLER (Threats)
• Enflasyondan Korunma Aracı Olması: Zorlu piyasa şartlarında gayrimenkulün yatırımcılar ve tüketiciler tarafından hala güvenli bir liman/enflasyondan korunma aracı olarak talep görmesi. • Şeffaflık ve Kurumsallaşma: Borsaya kote olmanın (halka arzın) getirdiği şeffaflık, hesap verebilirlik ve büyük yatırımlar için artan güçlü sermaye imkânı. • Büyüme Potansiyeli: Şirketin yeni projeler, arsa yatırımları ve gelir getiren ticari ünitelerle kârlılığını sürekli artırma hedefi.	• Finansman Zorlukları: Tüketicilerin krediye erişimindeki güçlükler ve yüksek faizlerin konut satış hızını/talebi yavaşlatma ihtimali. • Kiracı (Tahsilat) Sorunları: Ekonomik daralma durumunda AVM ve ticari alanlardaki kiracıların kira ödemekte zorlanması ve dolulukların düşme riski. • Küresel ve Yerel Makro Riskler: Küresel tedarik zinciri sorunları, jeopolitik gerilimler ve gelişmekte olan piyasalardaki sıkı para politikalarının yarattığı durgunluk riskleri.

8) Gelecek Beklentileri ve Yatırımlar

Avrupakent GYO’nun (AVPGY) vizyon, misyon ve yatırım stratejilerinin temelinde; düzenli gelir üreten çeşitlendirilmiş bir portföyü, paydaşları için en yüksek değeri üretecek şekilde yönetmek ve büyütmek yatmaktadır. Şirketin stratejik hedefleri arasında; AVM’lerin kârlı ve verimli çalışabilmesi için doğru yönetim sistemleri oluşturmak, riskleri proaktif bir şekilde dağıtarak dengeli bir portföy yaratmak ve mevcut portföye yeni kira getirili gayrimenkuller ekleyerek yatırımcılara sunulan temettü verimliliğini artırmak bulunmaktadır.

Devam Eden/Planlanan Yatırımlar ve Kapasite Artışları

Şirket, düzenli kira geliri yaratan varlık havuzunu (kapasitesini) büyütme stratejisi doğrultusunda agresif satın alımlara devam etmektedir. Halka arz sonrası dönemde elde edilen güçlü özkaynak yapısıyla;

• 2024 ve 2025 yıllarında toplam 7,4 milyar TL (KDV dâhil) değerinde ticari ünite ve dükkan (ArenaPark 2, Avrupa Konutları Yenimahalle, Tema İstanbul 2 ve Avrupa Konutları Çamlıvadi projelerinden) satın alınarak kiralama kapasitesi artırılmıştır.
• 15 Nisan 2026 tarihinde alınan yeni bir yönetim kurulu kararıyla, şirketin kira geliri odaklı stratejisine paralel olarak “Avrupa Konutları Güneşli” projesinde yer alan 24 adet yeni ticari ünitenin KDV hariç 1,95 milyar TL’ye satın alınmasına ve portföye dâhil edilmesine karar verilmiştir.

Yönetsel Rehberlik (Guidance) ve 2026 Yılı Beklentileri

Yönetimin hazırladığı “Geleceğe İlişkin Beklentiler” raporlarına göre 2026 yılı hedefleri oldukça net rakamlarla ifade edilmiştir:

• Net Satışlar (Hasılat): 2026 yılının tamamı için toplam 5.658 milyon TL net satış hedeflenmektedir.
• Gelir Dağılımı ve İş Modeli Dönüşümü: Düzenli nakit akışı stratejisine uygun olarak hasılatın %71,7’sinin (4.057 milyon TL) kira gelirlerinden, %28’inin (1.582 milyon TL) konut satışlarından ve kalan %0,3’ünün (19 milyon TL) diğer kalemlerden gelmesi öngörülmektedir.
• FAVÖK (EBITDA) ve Kârlılık: Operasyonel kârlılık tarafında şirketin 2026 yılı için beklentisi 3.042 milyon TL FAVÖK üretmektir. Bu da şirketin yılı %53,8 gibi oldukça güçlü bir FAVÖK marjı ile tamamlamayı öngördüğünü göstermektedir.
• CAPEX (Yatırım Harcamaları): Portföyü büyütmeye yönelik hamlelerin süreceğinin bir sinyali olarak yönetim, 2026 yılı için 2 milyar TL tutarında sermaye/yatırım harcaması (CAPEX) bütçelemiştir.

9) Finansal Performans

9.1. Giriş

Avrupakent GYO, 2026 yılının ilk çeyreğinde yüksek enflasyonlu ekonomi koşullarında (TMS 29) finansal dayanıklılığını test eden bir performans sergilemiştir. Şirketin portföyü; alışveriş merkezleri, rezidanslar ve konut projelerinden oluşan geniş bir yelpazeye yayılmış olup, toplam varlık büyüklüğü 55,8 milyar TL seviyesinde dengelenmiştir. Şirketin özkaynak yapısı, gayrimenkul yatırım ortaklıklarına getirilen yeni vergi düzenlemeleri ve ekonomik dalgalanmalara rağmen güçlü kalmaya devam etmektedir.

En Kritik 5 Bulgu:

1. Likidite Patlaması: Nakit ve nakit benzerleri 3 ayda %87 gibi devasa bir artışla 853 milyon TL’den 1,6 milyar TL’ye fırlamıştır.
2. Hasılat Artışı: Satış gelirleri geçen yılın aynı dönemine göre %22 artarak 1,29 milyar TL’ye ulaşmıştır.
3. Net Kar Daralması: Operasyonel karlılık artarken, ertelenmiş vergi giderleri ve net parasal pozisyon kayıpları nedeniyle net kar %45,8 oranında azalarak 157,6 milyon TL’ye gerilemiştir.
4. Borç Azaltımı: Kısa vadeli yükümlülükler 2,4 milyar TL’den 1,4 milyar TL’ye çekilerek borç ödeme kapasitesi güçlendirilmiştir.
5. Stok Yönetimi: Şirket, tamamlanan projelerdeki satışlarla stoklarını eritirken (4,8 milyar TL), yeni yatırım fırsatlarını (Güneşli projesi gibi) kovalamaktadır.

9.2. Bilanço Analizi

9.2.1. Varlık Yapısı

Şirketin varlık yapısı, bir GYO’dan beklendiği üzere “duran varlık” ağırlıklıdır. Ancak dönen varlıkların toplam varlıklar içindeki payı, nakit artışıyla birlikte bir miktar iyileşme göstermiştir.

Varlık Grubu	31 Mart 2026 (TL)	Pay (%)	31 Aralık 2025 (TL)	Pay (%)
Toplam Dönen Varlıklar	7.369.900.624	%13,2	7.687.792.833	%13,7
Toplam Duran Varlıklar	48.417.575.482	%86,8	48.414.973.716	%86,3
Toplam Varlıklar	55.787.476.106	%100	56.102.766.549	%100

• Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller: 48,3 milyar TL ile bilançonun %86,5’ini oluşturmaktadır. Bu kalem, şirketin temel gelir kaynağı olan kira gelirlerinin (Forum Trabzon, ArenaPark vb.) temelini oluşturur.
• Stoklar: 4,8 milyar TL seviyesindedir. Demir Life ve Avrupa Konutları Şişli gibi projelerdeki satışlarla stoklarda bir azalış gözlemlenmektedir. Şirket, stokları maliyet veya net gerçekleşebilir değerin düşük olanı ile değerleyerek muhafazakar bir yaklaşım sergilemektedir.
• Nakit Gücü: Nakit ve nakit benzerlerindeki artış, şirketin olası yatırım fırsatları ve borç ödemeleri için elini güçlendirmektedir.

9.2.2. Yükümlülük ve Özkaynak Yapısı

Şirketin finansman yapısı büyük oranda özkaynaklara dayalıdır. Toplam yabancı kaynakların %87’si uzun vadeli yükümlülüklerden oluşmaktadır ki bu durum, kısa vadeli bir likidite baskısının olmadığını gösterir.

• Borç Vadesi: Kısa vadeli yükümlülükler %41,5 oranında azalarak 1,4 milyar TL’ye düşmüştür. Bu azalışta ticari borçların 1,3 milyar TL’den 335 milyon TL’ye inmesi kritik rol oynamıştır.
• Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü: Uzun vadeli yükümlülüklerin neredeyse tamamı (9,94 milyar TL) ertelenmiş vergi yükümlülüğüdür. Bu, nakit çıkışı gerektirmeyen, muhasebesel bir kalemdir ancak özkaynaklar üzerinde baskı oluşturur.
• Özkaynak Gücü: 44,4 milyar TL seviyesindeki özkaynaklar, toplam kaynakların %79,6’sını oluşturur. Bu, şirketin “kale gibi” sağlam bir finansal yapıya sahip olduğunu teyit eder.

9.2.3. Likidite Oranları

Likidite tarafında şirket, sektör ortalamalarının ve genel kabul görmüş eşik değerlerin oldukça üzerinde bir performans sergilemektedir.

Oran	Formül	Hesaplanan Değer	Eşik Değer	Yorum
Cari Oran	Dönen Varlıklar / KVB	5,24	> 1.5	Mükemmel. Şirket kısa vadeli borçlarını 5 kereden fazla ödeyebilir.
Asit-Test Oranı	(Dönen V. – Stoklar) / KVB	1,83	> 1.0	Güçlü. Stoklar satılmasa bile borçlar rahatlıkla ödeniyor.
Nakit Oranı	Nakit / KVB	1,13	> 0.2	Çok yüksek. Sadece nakit ile tüm kısa vadeli borçlar kapanabiliyor.

9.2.4. Kaldıraç Oranları

• Borç/Özkaynak Oranı: (1,41B + 9,96B) / 44,42B = 0,25. Bu oran, şirketin düşük riskli bir borçlanma stratejisi izlediğini gösterir.
• Toplam Borç/Varlık Oranı: 11,37B / 55,79B = %20,4. Varlıkların sadece %20’si yabancı kaynaklarla finanse edilmektedir.
• Net Borç: Nakit (1,6B) – Finansal Borç (0) = Net Nakit Pozisyonu. Şirketin banka kredisi gibi faiz taşıyan finansal borcu bulunmamaktadır. Bu, yüksek faiz ortamında muazzam bir avantajdır.

9.3. Gelir Tablosu Analizi

9.3.1. Gelir Kalitesi ve Büyüme

Avrupakent GYO’nun gelirleri iki ana damardan beslenmektedir: Kira gelirleri (defansif) ve konut satışları (büyüme odaklı).

Gelir Kalemi	1 Ocak – 31 Mart 2026 (TL)	1 Ocak – 31 Mart 2025 (TL)	Değişim (%)
Kira Gelirleri	746.159.299	640.096.762	%16,6
Konut ve Ofis Satışları	480.624.301	352.827.987	%36,2
Ortak Alan Gelirleri	62.789.801	62.170.830	%1,0
TOPLAM HASILAT	1.291.649.283	1.058.381.465	%22,0

Konut satışlarındaki %36,2’lik artış, piyasadaki durgunluğa rağmen şirketin projelerine (Demir Life, Çamlıvadi vb.) olan talebin sürdüğünü göstermektedir. Kira gelirlerindeki artış ise enflasyon düzeltmelerine rağmen reel bir büyümeye işaret etmektedir.

9.3.2. Karlılık Marjları

Metrik	31 Mart 2026	31 Mart 2025	Değişim	Yorum
Brüt Kar Marjı	%58,0	%62,2	-4,2 Puan	Satış maliyetlerindeki artış marjı bir miktar baskılamıştır.
Faaliyet Kar Marjı	%62,0	%59,3	+2,7 Puan	Operasyonel gider yönetimindeki başarı marjı artırmıştır.
Net Kar Marjı	%12,2	%27,5	-15,3 Puan	Vergi ve parasal pozisyon kayıpları marjı dramatik düşürmüştür.

9.3.3. Gider Analizi

• Satışların Maliyeti: 542,6 milyon TL ile hasılatın %42’sine tekabül etmektedir. Geçen yıla göre %35,8 artış göstermiştir.
• Genel Yönetim Giderleri: 47,8 milyon TL seviyesindedir ve geçen yılın 74,8 milyon TL’lik rakamına göre ciddi bir tasarruf (%36) sağlanmıştır. Vergi, resim ve harç giderlerindeki düşüş bu azalışın ana kaynağıdır.
• Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler: Karşılık giderleri (28,7 milyon TL) bu kalemin en büyük parçasıdır.

9.3.4. Karlılık Oranları (ROE & ROA)

Karlılık oranlarını analiz ederken DuPont modelini kullanarak verimliliği, karlılığı ve kaldıracı bir arada görelim.

DuPont Bileşeni	Formül	Değer (Çeyreklik)
Net Kar Marjı	Net Kar / Hasılat	%12,2
Varlık Devir Hızı	Hasılat / Toplam Varlıklar	0,023
Özkaynak Çarpanı	Toplam Varlıklar / Özkaynaklar	1,256
ROE (Özkaynak Karlılığı)	Net Kar / Özkaynaklar	%0,35

Çeyreklik bazda %0,35 olan ROE, yıllıklandırıldığında enflasyonun altında kalmaktadır. Bunun temel sebebi, varlıkların (gayrimenkullerin) değer artışlarının genellikle yıl sonunda yansıtılması ve çeyreklik dönemde sadece operasyonel karın görülmesidir. ROA (Varlık Karlılığı) ise %0,28 seviyesindedir.

9.4. Nakit Akım Tablosu Analizi

9.4.1. Nakit Akım Kalitesi

Şirketin nakit üretme kapasitesi oldukça sağlıklıdır. İşletme faaliyetlerinden elde edilen nakit akışı (622,4 milyon TL), net karın (157,6 milyon TL) yaklaşık 4 katıdır. Bu, kârın sadece “kağıt üzerinde” olmadığını, nakit girişine dönüştüğünü kanıtlar (Nakit Akım Kalite Oranı > 1).

9.4.2. Üç Nakit Akım Bölümünün Yorumu

Bölüm	Tutar (TL)	Yorum
İşletme Faaliyetleri	622.432.570	Güçlü. Ticari alacaklardaki azalış ve stok satışları nakit girişi sağlamıştır.
Yatırım Faaliyetleri	9.120.191	Pozitif. Gayrimenkul satışlarından gelen nakit, yeni alımları karşılamıştır.
Finansman Faaliyetleri	575.032	Nötr. Faiz gelirleri, ödenen vergileri ve faizleri dengelemiştir.

9.4.3. Serbest Nakit Akımı (Free Cash Flow)

• İşletme Nakit Akımı: 622,4 Milyon TL
• CapEx (Maddi/Maddi Olmayan Varlık Alımı): -3,2 Milyon TL
• Serbest Nakit Akımı: 619,2 Milyon TL
• FCF Marjı: %47,9. Bu oran, şirketin her 100 TL’lik hasılatının yaklaşık 48 TL’sini operasyonel yatırımlardan sonra cebine koyabildiğini gösterir. Bu durum, temettü ödenebilirliği açısından son derece olumludur.

9.5. Bütünleşik Değerlendirme

9.5.1. Finansal Sağlık Skoru

Boyut	Puan	Gerekçe
Likidite	10/10	Cari ve Nakit oranları sektörün çok üzerinde. Nakit zengini bir yapı.
Karlılık	6/10	Operasyonel kar güçlü ancak net kar seviyesi vergi baskısı altında.
Büyüme	7/10	Hasılat büyümesi enflasyona paralel, stok eritme hızı iyi.
Borç Yönetimi	9/10	Faiz taşıyan borç yok. Yükümlülükler büyük oranda ertelenmiş vergi.
Nakit Akımı	9/10	Operasyonel nakit üretimi net kârın çok üzerinde, yüksek kaliteli.
GENEL PUAN	8,2/10	Sağlam Finansal Kale

9.5.2. Kırmızı Bayraklar 🚩

• Vergi Düzenlemesi Riskleri: GYO’lar için getirilen kazancın en az %50’sinin dağıtılması şartı, vergi oranını %10 veya %30 arasında belirleyecektir. Bu durum nakit yönetimi planlarını değiştirebilir.
• Net Parasal Pozisyon Kaybı: 154,2 milyon TL tutarındaki bu kayıp, enflasyonun parasal varlıklar (nakit) üzerindeki aşındırıcı etkisini göstermektedir. Nakit tutmanın bir maliyeti olduğunu hatırlatır.
• Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü: 9,9 milyar TL’lik bu yükümlülük, gelecekteki özkaynak artışlarını sınırlayabilir.

9.5.3. Yeşil İşaretler ✅

• Faizsiz Yapı: Şirketin banka kredisi kullanmaması, mevcut yüksek faiz ortamında rakiplerine karşı devasa bir maliyet avantajı sağlamaktadır.
• Değerli Portföy: Forum Trabzon, ArenaPark ve Swissotel Bodrum gibi yüksek doluluk ve marka değerine sahip varlıklar, düzenli nakit akışının garantisidir.
• Güçlü FCF: Serbest nakit akımının hasılata oranı (%48), şirketin finansal esnekliğinin kanıtıdır.

9.6. Sonuç Ve Yapılması Gerekenler

Avrupakent GYO, 2026’nın ilk çeyreğinde “nakit kraldır” stratejisini başarıyla uygulamış görünmektedir. Şirketin borçsuz yapısı ve güçlü nakit pozisyonu, gayrimenkul sektöründeki olası daralmalara karşı en büyük kalkanıdır. Ancak net karın baskılanması ve yeni vergi düzenlemeleri, yönetimin kar dağıtım ve yatırım politikalarını gözden geçirmesini gerektirebilir.

Somut Öneriler:

1. Nakit Yönetimi: 1,6 milyar TL’lik nakdin enflasyon karşısında erimesini engellemek için finansman gelirlerini maksimize edecek (vadeli mevduat, katılım fonu vb.) araçlar daha aktif kullanılmalıdır.
2. Vergi Optimizasyonu: %10’luk indirimli kurumlar vergisi oranından yararlanmak için kârın %50’sinin dağıtılması stratejisi, nakit akış projeksiyonlarıyla uyumlu hale getirilmelidir.
3. Portföy Çeşitlendirmesi: Kira gelirlerinin payı (hasılatın %58’i) artırılarak, konut satışlarındaki dönemsel riskler daha fazla dengelenebilir. Güneşli projesi gibi yeni satın alımlar bu yönde olumlu bir adımdır.

Takip Edilmesi Gereken Kritik Metrikler:

• Yatırım amaçlı gayrimenkul doluluk oranları.
• Enflasyon muhasebesi sonrası reel kira artış hızı.
• Stokların (Demir Life, Şişli) satış hızı ve birim m² fiyatları.

Toparlamak gerekirse; Avrupakent GYO, rüzgarlı bir havada (enflasyon ve vergi değişiklikleri) yelkenlerini doğru açmış, ambarı (nakit) dolu bir gemi gibi ilerlemektedir. Net kardaki düşüş korkutucu görünse de operasyonel motorun (FAVÖK ve Nakit Akışı) tıkır tıkır çalışıyor olması, şirketin orta ve uzun vadeli görünümünü pozitif kılmaktadır.

10) Denetçi Görüşü ve Kritik Denetim Konuları

Avrupakent GYO’nun (AVPGY) 1 Ocak – 31 Aralık 2025 hesap dönemine ait bağımsız denetim raporu PwC Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. tarafından hazırlanmıştır. Denetçi görüşü ve kritik denetim konuları ile ilgili detaylar şu şekildedir:

Bağımsız denetçi, Şirket’in finansal tabloları hakkında “Olumlu Görüş” bildirmiştir. Raporda, finansal tabloların Şirket’in 31 Aralık 2025 tarihi itibarıyla finansal durumunu, finansal performansını ve nakit akışlarını Türkiye Finansal Raporlama Standartları’na (TFRS) uygun olarak, tüm önemli yönleriyle gerçeğe uygun bir biçimde sunduğu ifade edilmiştir.

Kritik Denetim Konuları

Denetim sürecinde belirlenen en önemli ve tek “Kritik Denetim Konusu”, “Yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerlerinin belirlenmesine ilişkin yapılan değerleme çalışmaları” olmuştur.

Bu Konu Neden Kritik Olarak Belirlendi?

• Şirket’in varlıklarının çok büyük bir kısmı (31 Aralık 2025 itibarıyla 43,8 milyar TL tutarında) AVM, otel, ofis, arsa ve ticari ünitelerden oluşan yatırım amaçlı gayrimenkullerden oluşmaktadır.
• Değerleme çalışmalarında “pazar yaklaşımı” ve “gelir yaklaşımı” gibi yöntemler kullanılmaktadır.
• Bu değerlemeler; kapitalizasyon oranı, iskonto oranı, doluluk oranları, kira gelirleri ve metrekare başına emsal satış fiyatları gibi oldukça öznel varsayımlar ve önemli muhakemeler gerektirmektedir.

Denetimde Bu Konu Nasıl Ele Alındı?

Bağımsız denetçi, bu kritik konudaki riskleri yönetmek için şu prosedürleri uygulamıştır:

• Bağımsız gayrimenkul değerleme uzmanının (Şirket’in anlaştığı değerleme şirketi) ehliyeti, yetkinliği ve tarafsızlığı değerlendirilmiştir.
• Hazırlanan değerleme raporlarındaki hesaplama tablolarının matematiksel doğruluğu test edilmiş, kullanılan değerleme metotları ve karşılaştırılabilir emsallerin uygunluğu incelenmiştir.
• Gelir modellerindeki nakit giriş ve çıkış tahminleri, Şirket’in gelecek yıllara ait bütçe projeksiyonları ile karşılaştırılarak tutarlılığı kontrol edilmiştir.
• Denetim ekibi, çalışmaları desteklemek amacıyla kendi bünyesinde SPK lisanslı bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanı atamıştır. Bu denetçi uzmanı, Şirket’in değerleme raporlarındaki enflasyon ve reel iskonto oranı gibi önemli tahminlerin uygunluğunu test etmiştir.
• Son olarak, değerleme raporlarındaki tutarların finansal tablolar ve dipnotlarla tutarlı olup olmadığı teyit edilmiştir.

11) Hukuki Riskler

Avrupakent GYO’nun güncel faaliyet ve bağımsız denetim raporlarına göre, şirketin mali durumunu ve faaliyetlerini önemli ölçüde etkileyebilecek nitelikte büyük bir hukuki problemi veya aleyhine açılmış bir davası bulunmamaktadır. Ayrıca, mevzuat hükümlerine aykırı uygulamalar nedeniyle şirket tüzel kişiliği veya yönetim kurulu üyeleri hakkında bugüne kadar uygulanan herhangi bir idari veya adli yaptırım (ceza) söz konusu olmamıştır.

Bununla birlikte, olağan ticari faaliyetlerin bir parçası olarak devam eden çeşitli davalar mevcuttur ve şirket bu riskleri yönetmek adına finansal tablolarında karşılık ayırmaktadır:

• 31 Mart 2026 tarihi itibarıyla şirket bilançosunda toplam 35.475.736 TL tutarında dava karşılığı muhasebeleştirilmiştir.
• Bu davalar için ayrılan karşılığın 19.378.029 TL’lik kısmı, şirketin bağlı iş ortaklıklarından olan Artaş İnvest Adi Ortaklığı aleyhine açılmış olan davalardan kaynaklanmaktadır.

Şirket avukatlarının değerlendirmelerine göre, devam eden bu hukuki süreçlerle ilgili olarak halihazırda mali tablolarda ayrılmış olan bu karşılık tutarları dışında şirkete yansıyacak ekstra bir yükümlülük veya potansiyel bir ceza doğması beklenmemektedir. Sonuç olarak, bir yatırımcı perspektifiyle bakıldığında şirketi tehdit eden, bilançosunu sarsacak boyutta olağanüstü bir hukuki risk veya ceza yükü görünmemektedir.

12) Katalizörler ve Önemli Riskler

Büyümeyi Tetikleyebilecek Unsurlar (Yukarı Yönlü Potansiyel)

Agresif Yatırımlar ve Kesintisiz Portföy Büyümesi: Şirketin büyümesindeki en büyük tetikleyici, halka arzdan elde ettiği güçlü nakit ve özkaynak yapısıyla ticari gayrimenkul havuzunu hızla genişletmesidir. Şirket, 2024 ve 2025 yıllarında ArenaPark 2, Avrupa Konutları Yenimahalle, Tema İstanbul 2 ve Avrupa Konutları Çamlıvadi projelerinden toplam 7,4 milyar TL (KDV dâhil) değerinde ticari ünite satın almıştır. Nisan 2026’da “Avrupa Konutları Güneşli” projesinden 1,95 milyar TL tutarında yeni ticari ünite alımına karar verilmiş ve 2026 yılının tamamı için toplam 2 milyar TL’lik sermaye yatırımı (CAPEX) hedeflenmiştir.

Güçlü Mali Yapı ve Sıfır Finansal Borç: Yüksek faiz oranları sektördeki rakiplerin yeni yatırım iştahını keserken, Avrupakent GYO’nun sıfır finansal borca sahip olması onu pozitif ayrıştırmaktadır. Şirketin borçsuz olması, projelerini ve satın almalarını tamamen kendi gücüyle finanse etmesine ve sermaye maliyetini minimumda tutmasına olanak tanımaktadır.

İstikrarlı Nakit Akışına Dönüşüm Stratejisi: Şirketin AVM’leri %100’e yakın doluluk oranlarıyla çalışmaktadır. Yönetimin stratejisi doğrultusunda 2026 yılı hedeflerinde hasılatın %71,7’sinin düzenli kira gelirlerinden (AVM, turizm ve ticari üniteler) elde edilmesi beklenmektedir. Bu durum, dalgalı piyasalarda şirketin büyümesi için sürdürülebilir bir nakit kaynağı yaratmaktadır.

Enflasyona Karşı Doğal Koruma Algısı: Gayrimenkulün tüketiciler tarafından uzun vadeli güvenli bir liman ve enflasyondan korunma aracı olarak görülmesi, yüksek maliyetlere rağmen lüks konut talebinin belirli bir seviyede canlı kalmasını sağlamaktadır.

Aşağı Yönlü Senaryolar ve Temel Riskler

Sektörel Daralma ve Finansmana Erişim Sorunları: Şirketin kendi beyan ettiği en temel risklerden biri makroekonomik daralmadır. Sıkı para politikaları, yüksek enflasyon ve özellikle tüketicilerin konut kredilerine erişiminde yaşanan sorunlar, projelerdeki konut satış hızını düşürme ve gayrimenkul talebini zayıflatma potansiyeline sahiptir.

Kiracı ve Tahsilat Riski: Düzenli nakit akışını en çok tehdit eden aşağı yönlü senaryo; ekonomik yavaşlamanın perakende ve turizm sektörünü vurmasıdır. AVM’lerdeki doluluk oranlarının düşmesi ve kiracıların kira ödemelerini düzenli yapamaması (tahsilat sorunu), şirketin gelir tablosunda doğrudan gelir kaybı yaratacaktır. Şirket bu riski minimize etmek için “doğru marka karması” oluşturmaya ve banka teminatı/alacak senedi gibi güvenceler almaya çalışmaktadır.

Borç Şoku Riski (Bulunmuyor): Şirketin bilançosunda hiç finansal borcu bulunmaması, “yüksek faiz şoku” veya “kredi maliyetlerindeki artış” gibi klasik finansman risklerini tamamen ortadan kaldırmaktadır. Bu durum bir risk değil, aşağı yönlü senaryolara karşı şirketin en büyük koruma kalkanıdır.

Kur Şoku Riski (Oldukça Sınırlı): Şirketin yabancı para cinsinden borcu veya operasyonel yükümlülüğü yok denecek kadar azdır. Şirket, kur dalgalanmalarından etkilenmemek için “sıfıra yakın döviz pozisyonu” prensibini uygulamaktadır. 31 Mart 2026 itibarıyla şirketin net yabancı para pozisyonu sadece 8,2 milyon TL’dir. Yapılan duyarlılık testlerine göre, Dolar ve Avro kurlarında aynı anda yaşanacak %10’luk bir ani sıçramanın (kur şokunun) şirketin kârına veya özkaynaklarına etkisi 1 milyon TL’nin bile altındadır. Bu bağlamda bir kur şoku senaryosu şirket bilançosunu sarsacak bir tehdit oluşturmamaktadır.

13) Yatırım Kararı: Artılar ve Eksiler

Bir yatırımcı perspektifiyle, şirketin finansal tabloları, faaliyet raporları ve pazar konumu incelendiğinde, Avrupakent GYO’ya (AVPGY) yatırım yapmak için öne çıkan güçlü nedenler ile dikkate alınması gereken potansiyel riskler şunlardır:

Neden Yatırım Yapılmalı? (Güçlü Yönler ve Fırsatlar)

• Sıfır Finansal Borç ve Güçlü Özkaynak Yapısı: Şirketin en büyük finansal avantajı, yüksek faiz ortamında bilançosunda hiçbir finansal borcunun bulunmamasıdır. 2026’nın ilk çeyreği itibarıyla 1,59 milyar TL net nakit pozisyonunda olan şirket, varlıklarının tamamını güçlü özkaynaklarıyla finanse etmekte ve faiz/kredi şoklarına karşı korunmaktadır.
• Düzenli ve Enflasyonu Aşan Kira Gelirleri: Şirket portföyündeki ArenaPark ve ArmoniPark gibi AVM’ler %100, Forum Trabzon AVM ise %99 gibi olağanüstü yüksek doluluk oranlarıyla çalışmaktadır. Bu ticari alanlar, 2025 yılında enflasyonun ve sektör ortalamasının üzerinde gelir büyümesi kaydetmiş olup, 2026 yılında şirketin toplam hasılatının %71,7’sinin bu düzenli kira gelirlerinden oluşması hedeflenmektedir.
• Çeşitlendirilmiş, Defansif Portföy: Şirketin varlık havuzu sadece konuttan değil; AVM, otel (Swissotel, Radisson, Mövenpick) ve ticari ünitelerden oluşmaktadır. Bu çeşitlilik, konut sektöründeki olası daralmalara karşı yatırımcıya “doğal bir koruma (hedge)” sağlamaktadır.
• Net Aktif Değerine (NAD) Göre İskontolu İşlem Görmesi: Borsa İstanbul verilerine göre şirketin piyasa değeri, sahip olduğu varlıkların gerçek (net aktif) değerine oranla oldukça düşük seviyelerde fiyatlanmaktadır. Şirketin Piyasa Değeri / Net Aktif Değeri (PD/NAD) oranı 2025 yılı sonunda %42,91, 2026 ilk çeyreğinde ise %36,41 olarak gerçekleşmiştir. Bu durum, hissenin barındırdığı varlıklara kıyasla iskontolu işlem gördüğüne işaret eder.
• Yüksek Temettü (Kâr Payı) Ödemeleri: Şirket, kârlılığını düzenli olarak yatırımcılarıyla paylaşmaktadır. Tablolara göre şirket 2024 ve 2025 yıllarında yüksek oranlarda nakit temettü dağıtmış olup, 2026 yılı için de hisse başına brüt 2,50 TL temettü planlaması bulunmaktadır.
• Marka Gücü: Şirket, gayrimenkul sektöründe yarım asırlık tecrübesi olan Artaş Holding çatısı altında faaliyet göstermekte ve “Avrupa Konutları” markasının tüketici nezdindeki yüksek güvenilirliğinden faydalanmaktadır.

Neden Yatırım Yapılmamalı? (Zayıf Yönler ve Riskler)

• İlişkili Taraflara Yüksek Bağımlılık: Şirketin operasyonel harcamalarının ve alımlarının çok büyük bir kısmı ana ortağı Artaş İnşaat ve diğer grup şirketleri (Mallsystem, Pantur vb.) üzerinden yürütülmektedir. Örneğin, yalnızca 2025 yılında Artaş İnşaat’tan 2,51 milyar TL, tesis yönetimi için Mallsystem’den 797 milyon TL alım yapılmıştır. Bağımsız denetimden geçse ve şirket çıkarına aykırı olmadığı belirtilse de, bu durum kurumsal yönetim perspektifiyle operasyonel bağımsızlığı sınırlı gösterebilir.
• Makroekonomik Daralma ve Krediye Erişim Sorunları: Şirketin konut satış performansı, ülkedeki genel ekonomik duruma ve finansman maliyetlerine doğrudan bağlıdır. Ekonomideki daralma, yüksek enflasyon ve tüketicilerin konut kredisine erişimindeki zorluklar, konut projelerindeki satış hızını ve talebi düşürme riski taşımaktadır.
• Kiracı ve Tahsilat Riski: Şirketin en güvenilir nakit kaynağı olan AVM ve ticari alanlarda, ekonomik yavaşlama nedeniyle doluluk oranlarının düşmesi veya kiracıların kira yükümlülüklerini yerine getirememesi (tahsilat sıkıntısı), şirketin gelirlerinde doğrudan kayba yol açabilecek en büyük operasyonel risktir.
• Yönetimde İmtiyazlı Hisselerin Varlığı: Şirket sermayesinde A ve B grubu olmak üzere imtiyazlı paylar bulunmaktadır. Bu paylar, Yönetim Kurulu üye seçiminde “aday gösterme imtiyazına” sahip olup, tamamen Süleyman Çetinsaya ve ailesine aittir. Bu durum, borsadan hisse alan azınlık (C grubu) yatırımcıların şirket yönetimi üzerindeki doğrudan söz hakkını kısıtlamaktadır.

14) Ek Hususlar

Önceki analizlerimizde şirketin temel taşlarını, büyüme hedeflerini ve risklerini detaylıca ele aldık. Ancak titiz bir yatırımcının gözünden kaçmaması gereken ve şirketin mevcut durumunu daha da netleştirecek dört önemli detay daha bulunuyor.

1. 2026 İlk Çeyrek Kârındaki Daralma ve Enflasyon Muhasebesi Etkisi

Şirketin büyüme vizyonu güçlü olsa da, en güncel finansal tabloları olan 2026 yılının ilk çeyreğinde (Q1) dikkat çeken bir kâr düşüşü yaşanmıştır. Şirketin hasılatı 2025’in ilk çeyreğine göre artarak 1,05 milyar TL’den 1,29 milyar TL’ye, brüt kârı ise 658 milyon TL’den 749 milyon TL’ye yükselmiştir. Ancak dönem net kârı, 2025’in ilk çeyreğindeki 290,7 milyon TL’den 157,5 milyon TL’ye gerilemiştir. Bu sert düşüşün operasyonel bir başarısızlıktan ziyade muhasebesel ve makroekonomik nedenleri vardır: Şirket bu çeyrekte 154,2 milyon TL net parasal pozisyon kaybı (enflasyon muhasebesi etkisi) ve 527,1 milyon TL gibi oldukça yüksek bir ertelenmiş vergi gideri yazmıştır. Bu durum, hisse başına kazancın 0,73 TL’den 0,39 TL’ye düşmesine neden olmuştur.

2. Yönetimin Hisseyi Destekleyici Adımı: Pay Geri Alım Programı

Yönetimin kendi şirketine duyduğu güven, yatırımcılar için her zaman önemli bir sinyaldir. Şirket Yönetim Kurulu, 25 Mart 2024 tarihinde bir pay alım programı başlatmış ve bu kapsamda borsadan kendi hisselerini toplamıştır. 4 Aralık 2024 tarihinde sona eren bu program dahilinde, şirket sermayesinin %0,6497’sine denk gelen yaklaşık 2,6 milyon adet pay, toplam 119 milyon TL bedel ödenerek geri alınmıştır. Bu durum, yönetimin hisse fiyatını destekleme niyetini ve nakit gücünü göstermesi açısından kıymetli.

3. Kiracı Riskine Karşı Güçlü “Alınan Teminatlar” Kalkanı

SWOT analizinde ve riskler bölümünde “Kiracı ve Tahsilat Riski”nden bahsetmiştik. Şirketin bu riski kağıt üzerinde bırakmadığını ve aktif bir şekilde yönettiğini gösteren önemli bir veri var. 31 Mart 2026 itibarıyla şirketin bilançosunda 441,1 milyon TL tutarında “Alınan Teminat” bulunmaktadır. Bu tutar ağırlıklı olarak şirketin sahip olduğu AVM’lerdeki kiracılardan alınan teminat mektuplarından oluşmaktadır. Yani şirket, olası bir ekonomik krizde kiracıların ödeme zorluğuna düşmesi ihtimaline karşı kendini yüz milyonlarca liralık teminatla garanti altına almıştır.

4. Kurumsal Yatırımcılar İçin Kritik: ÇSY (Sürdürülebilirlik) Karnesi

Özellikle yabancı ve kurumsal yatırımcıların çok önem verdiği Çevresel, Sosyal ve Kurumsal Yönetim (ÇSY / ESG) alanında şirketin henüz yolun başında olduğunu söyleyebiliriz. Şirket 2025 yılı içerisinde bir Sürdürülebilirlik Politikası oluşturmuş ve Sürdürülebilirlik Komitesi kurmuştur. Ancak uyum raporlarına bakıldığında; karbon ayak izi (sera gazı emisyonları), enerji tüketimi, su yönetimi, yenilenebilir enerji kullanımı, fırsat eşitliği ve çalışanlara yönelik hedef ve Kilit Performans Göstergelerinin (KPG) neredeyse tamamı için “İlerleyen dönemlerde belirlenip kamuya açıklanması planlanmaktadır” beyanı verilmiştir. Burada, şirketin bu alanda henüz somut metrikler sunamadığını ancak entegrasyon sürecinde olduğunu belirtmek faydalı olacaktır.

15) Değerlendirme ve Sonuç

Toparlamak gerekirse; Avrupakent GYO (AVPGY), içinden geçtiğimiz yüksek faiz ve enflasyonist makroekonomik ortamda, gayrimenkul sektörünün genel kırılganlıklarından sıyrılmayı başaran nadir şirketlerden biri olarak öne çıkıyor. Şirketin en büyük “kalesi” tartışmasız bir şekilde sıfır finansal borç politikasıdır. Rakiplerinin finansman maliyetleri altında ezildiği bir dönemde, AVPGY’nin milyarlarca liralık yeni ticari üniteleri tamamen güçlü özkaynaklarıyla portföyüne katabilmesi, operasyonel manevra alanını muazzam ölçüde genişletmektedir.

Bununla birlikte, portföyün sadece konut projelerine sıkışmamış olması yatırımcı için büyük bir avantajdır. Forum Trabzon, ArenaPark ve ArmoniPark gibi %99 ve üzeri doluluk oranlarıyla tıkır tıkır çalışan dev AVM’ler ile prestijli oteller, şirkete öngörülebilir ve enflasyonu aşan güçlü bir nakit akışı sağlamaktadır. Şirketin konut satışından ziyade “düzenli gelir üreten ticari varlıklara” yönelme stratejisi, konut piyasasındaki olası bir durgunluğa karşı yatırımcıyı koruyan doğal bir kalkan işlevi görmektedir.

Elbette her yatırımın bir gölge yanı vardır. AVPGY özelinde yatırımcıların en çok dikkat etmesi ve izlemesi gereken husus, operasyonların Artaş İnşaat ve grup şirketleri üzerinden yürümesinden kaynaklanan ilişkili taraf işlem yoğunluğudur. Her ne kadar bu işlemler yasal sınırlar ve bağımsız denetim çerçevesinde piyasa rayiçlerine uygun ilerlese de, kurumsal yönetim şeffaflığı açısından her zaman yakından takip edilmelidir. Ayrıca, 2026’nın ilk çeyreğinde gördüğümüz üzere enflasyon muhasebesinin net kâr üzerinde yaratabileceği baskılar ve genel ekonomik yavaşlamanın AVM’lerdeki tahsilatlara olası etkileri her zaman radarımızda olmalıdır.

Bir yatırımcı gözüyle büyük resme baktığımda; arkasında Artaş Holding’in yarım asırlık tecrübesi bulunan, varlıklarının gerçek değerine (NAD) kıyasla borsada oldukça iskontolu (%36,41 seviyelerinde) işlem gören ve yüksek temettü (kâr payı) dağıtma potansiyeli taşıyan Avrupakent GYO, portföylerde “defansif ve nakit üretimi güçlü” bir değer hissesi olarak yer almayı fazlasıyla hak ediyor.

Eğer kısa vadeli piyasa dalgalanmalarından ziyade; temelleri sağlam, sıfır finansal borçla yönetilen, enflasyona karşı korunaklı ve elde ettiği kârı yatırımcısıyla paylaşan köklü bir şirketin büyüme hikayesine ortak olmak istiyorsanız, AVPGY uzun vadeli yatırım yolculuğunuzda güvenli limanlarınızdan biri olabilir.

Bitirirken şunları da söylemek isterim; buraya kadar yazdıklarım bir yatırım tavsiyesi değildir. Al, sat veya tut önerisi içermez. Şirkete yatırım yapmadan önce mutlaka kendi araştırmanızı yapmanızı tavsiye ederim.

Okuduğunuz için teşekkür ederim. Bir sonraki şirket inceleme yazısında görüşmek üzere bol kazançlı, rasyonel ve verimli yatırımlar dilerim!

---

* Şirketin piyasa değeri yazının yayımlandığı tarihte borsada oluşan değeridir. Yazıyı yayımlanma tarihinden farklı bir zamanda okuyorsanız piyasa değeri değişmiş olabilir.